Qué es el proyecto básico
El proyecto básico es la fase del proyecto en la que se definen las características generales de la obra y sus prestaciones mediante soluciones concretas y justificadas. Sirve para que la Administración pueda comprobar que lo proyectado se ajusta al planeamiento urbanístico y a la normativa aplicable, y por tanto para tramitar la licencia de obras u otras autorizaciones administrativas.
Lo que el proyecto básico no permite es construir. Su nivel de definición no llega al detalle necesario para replantear la obra, calcular estructuras, ejecutar instalaciones ni contratar partidas con precisión. El CTE es explícito en este punto: aunque su contenido no permita verificar todas las condiciones del código, debe definir las prestaciones que el edificio ha de alcanzar y no puede impedir su cumplimiento posterior.
Qué incluye un proyecto básico
El anexo I del CTE relaciona el contenido del proyecto de edificación y marca cuáles son los apartados que, como mínimo, debe contener la fase de proyecto básico:
- Memoria descriptiva completa: agentes intervinientes, información previa (emplazamiento, entorno, normativa urbanística, datos del edificio existente en caso de reforma o rehabilitación), descripción del proyecto y prestaciones del edificio.
- Sustentación del edificio: justificación de las características del suelo y de los parámetros que se van a considerar para el cálculo de la cimentación.
- Justificación de la seguridad en caso de incendio (DB-SI). Es el único documento básico del CTE cuya justificación se exige ya en esta fase.
- Planos de situación, emplazamiento y urbanización, plantas generales acotadas y con indicación de usos, planos de cubiertas, alzados y secciones.
- Presupuesto aproximado, con una valoración por capítulos de la ejecución material.
Ese listado es el mínimo estatal. El propio anejo I advierte que se aplica sin perjuicio de lo que establezcan las administraciones competentes, de modo que muchos ayuntamientos exigen documentación adicional en la solicitud de licencia: fichas urbanísticas, justificación de accesibilidad, estudio de gestión de residuos, documentación gráfica específica o informes sectoriales cuando el inmueble está protegido o afectado por otra normativa. Conviene comprobarlo en la ordenanza municipal antes de dar por cerrado el documento.
Qué es el proyecto de ejecución
El proyecto de ejecución desarrolla el proyecto básico y define la obra en su totalidad, con la determinación completa de materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos. Es el documento con el que se construye el edificio, se dirige la obra y se controla lo ejecutado.
El CTE fija dos límites importantes: el proyecto de ejecución no puede rebajar las prestaciones declaradas en el básico ni alterar los usos y condiciones bajo los que se otorgó la licencia, salvo en aspectos legalizables. Dicho de otro modo, no es una segunda oportunidad para cambiar el edificio, sino el desarrollo técnico del que ya obtuvo autorización.
Sobre el contenido del proyecto básico, esta fase incorpora:
- Memoria constructiva completa: sistema estructural, envolvente, compartimentación, acabados, instalaciones y equipamiento.
- Justificación del resto de exigencias del CTE: seguridad estructural, seguridad de utilización y accesibilidad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía.
- Anejos técnicos: información geotécnica, cálculo de estructura, instalaciones, eficiencia energética, plan de control de calidad y estudio de seguridad y salud o estudio básico, según el caso.
- Planos de estructura, instalaciones y definición constructiva, con los detalles necesarios para ejecutar la obra.
- Pliego de condiciones, con las prescripciones sobre materiales, ejecución por unidades de obra y verificaciones en el edificio terminado.
- Mediciones y presupuesto detallado, con cuadro de precios por capítulos e inclusión del presupuesto del control de calidad y del estudio de seguridad y salud.
Cuando el edificio necesita proyectos parciales redactados por otros técnicos —telecomunicaciones, instalaciones específicas, actividades—, estos se integran en el proyecto de ejecución como documentos diferenciados y bajo la coordinación del proyectista, sin duplicar contenidos.
Diferencia entre proyecto básico y proyecto de ejecución
| Proyecto básico | Proyecto de ejecución | |
|---|---|---|
| Finalidad principal | Obtener la licencia u otras autorizaciones administrativas | Construir el edificio y dirigir la obra |
| Nivel de definición | Características generales y prestaciones del edificio | Definición completa de la obra, hasta el detalle constructivo |
| Estructura e instalaciones | Criterios y parámetros de partida | Cálculo, dimensionado y definición gráfica |
| Presupuesto | Valoración aproximada por capítulos | Mediciones y presupuesto detallado por partidas |
| Interlocutor habitual | Ayuntamiento y promotor | Constructor, dirección facultativa y promotor |
| Visado colegial obligatorio | No, con carácter general | Sí, en obras de edificación |
| ¿Permite empezar la obra? | No | Sí, junto con la licencia y el resto de trámites |
La consecuencia práctica es que un presupuesto de obra elaborado solo a partir del proyecto básico es una estimación, no una oferta comparable. Sin mediciones ni pliego, cada constructora interpreta a su manera las calidades y las soluciones constructivas, y las diferencias afloran durante la obra en forma de modificados. Es uno de los motivos por los que conviene licitar la obra con el proyecto de ejecución terminado.
Anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución: cómo encadenan
El anteproyecto es una fase de trabajo previa que no está regulada por el CTE ni por la Ley de Ordenación de la Edificación. Es un documento profesional y contractual: recoge la idea, la implantación en la parcela, el programa de usos, la volumetría y una primera comprobación de la normativa urbanística, con el nivel de definición suficiente para que el cliente decida.
Su valor está en tomar decisiones antes de invertir tiempo en desarrollo técnico. Lo que no puede hacer un anteproyecto es sustituir al proyecto básico: no sirve para solicitar la licencia.
La secuencia habitual en un encargo de proyecto y dirección de obra es:
- Estudios previos y comprobación de la viabilidad urbanística.
- Anteproyecto, con las alternativas de diseño e implantación.
- Proyecto básico, para la solicitud de licencia.
- Proyecto de ejecución, para construir.
- Dirección de obra y dirección de ejecución de la obra, hasta el certificado final.
Estas fases pueden solaparse. Es frecuente avanzar en la definición estructural o en el estudio geotécnico mientras se tramita la licencia, precisamente para no perder tiempo entre la concesión y el inicio de la obra.
¿Es necesario entregar proyecto básico y de ejecución?
La respuesta depende de tres cuestiones distintas que a menudo se confunden.
¿Qué obras necesitan proyecto?
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación determina qué obras tienen la consideración de edificación y requieren proyecto: las de nueva construcción, salvo construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta; y las intervenciones en edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las de carácter total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, o que cambien los usos característicos del edificio.
Dos consecuencias directas: ninguna vivienda queda amparada por la excepción, porque la exclusión se limita a construcciones sin carácter residencial ni público; y para los usos residenciales, la propia LOE reserva la redacción del proyecto a un arquitecto.
Las obras que no encajan en esa definición —reformas interiores que no afectan a estructura, fachada ni uso— suelen tramitarse con documentación técnica más ligera o mediante declaración responsable, según lo que establezca cada ayuntamiento.
¿Se puede pedir la licencia solo con el proyecto básico?
Con carácter general, sí: ese es exactamente el uso para el que el CTE prevé esta fase. Además, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana exige un acto administrativo expreso, con silencio negativo, para las obras de edificación de nueva planta, de modo que la obra nueva no puede ampararse en una simple declaración responsable.
Ahora bien, dividir el proyecto en dos fases es una posibilidad, no una obligación: el CTE dice que el proyecto podrá desarrollarse en dos etapas. Un proyecto completo presentado en un único documento es perfectamente válido, y algunas administraciones lo prefieren o lo exigen para determinadas actuaciones.
¿Cuándo hay que tener el proyecto de ejecución?
Antes de iniciar la obra. Lo que varía de un municipio a otro es cómo se acredita: hay ayuntamientos que exigen presentarlo visado para la comunicación de inicio de obras, otros que lo requieren dentro de un plazo fijado en la licencia y otros que se conforman con una declaración del promotor.
El Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, resuelve el trámite mediante una comunicación para el inicio de obras en la que el interesado manifiesta que dispone del proyecto de ejecución que desarrolla el básico objeto de licencia y que este no introduce modificaciones sustanciales respecto a lo autorizado. Es un buen ejemplo de que la exigencia documental es municipal, mientras que la obligación de fondo —no construir sin proyecto de ejecución— es estatal. Antes de programar plazos, conviene consultar la normativa urbanística y de licencias que aplique en cada caso.
Visado colegial: qué se visa y qué no
Desde la reforma de la legislación de colegios profesionales, el visado dejó de ser general. El Real Decreto 1000/2010 enumera de forma cerrada los trabajos sometidos a visado obligatorio, y entre ellos figuran el proyecto de ejecución de edificación y el certificado final de obra, además de los proyectos de ejecución y certificados finales necesarios en procedimientos de legalización y de los proyectos de demolición sin uso de explosivos.
El proyecto básico no está en esa lista, aunque puede visarse voluntariamente a petición del cliente. Cuando el documento no va visado, es habitual que el ayuntamiento pida acreditar la identidad y la habilitación profesional del técnico redactor.
Conviene tenerlo presente porque el anejo de terminología del CTE, redactado antes de esa reforma, todavía menciona el visado colegial como requisito previo en ambas fases. La norma aplicable en esta materia es la de visado, no la definición del anejo.
Precio del proyecto básico y de ejecución: de qué depende
No existen tarifas oficiales. Desde la reforma de la legislación de colegios profesionales, la Ley 2/1974 prohíbe expresamente que los colegios establezcan baremos orientativos o cualquier otra recomendación sobre honorarios. Los honorarios se pactan libremente, y por eso dos presupuestos pueden diferir mucho sin que ninguno sea anómalo: casi siempre están midiendo trabajos distintos.
Los factores que más influyen son:
- La superficie y el presupuesto de ejecución material previsible. Es la referencia más habitual, pero por sí sola explica poco.
- El tipo de intervención. Una rehabilitación exige levantamiento del estado actual, catas, estudio de patologías y comprobación de la estructura existente; una obra nueva parte de una hoja en blanco.
- Los condicionantes del solar o del inmueble: pendiente, medianeras, accesos, servidumbres, terreno, y en su caso protección patrimonial, que añade informes y autorizaciones sectoriales.
- La complejidad normativa derivada del uso y de la ubicación, que puede sumar normativa autonómica y municipal específica.
- El alcance real del encargo: si incluye solo el proyecto básico, ambas fases, la dirección de obra, la coordinación con la dirección de ejecución, la tramitación de licencias o la certificación energética.
- Las colaboraciones técnicas necesarias: cálculo de estructuras, instalaciones, acústica, ICT.
- El nivel de detalle y el método de trabajo, incluido el modelado BIM cuando se solicita, y el número de revisiones previstas.
Qué no suele estar incluido en los honorarios
Al comparar ofertas, esta lista es tan importante como el importe:
- Estudio geotécnico y levantamiento topográfico, que contratan empresas especializadas.
- Tasas municipales de licencia, impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) y fianzas de gestión de residuos.
- Derechos de visado colegial.
- Proyectos parciales firmados por otros técnicos.
- Dirección de la ejecución de la obra, coordinación de seguridad y salud y control de calidad con ensayos.
- Seguros y, cuando proceda, organismo de control técnico.
Antes de encargar, conviene reflejar en la hoja de encargo qué fases se contratan, qué documentos se entregan en cada una, el calendario, la forma de pago y qué ocurre si el proyecto se modifica por decisión del cliente o por requerimiento de la Administración. Es lo que evita discusiones cuando la obra ya está en marcha.
Qué conviene resolver antes de encargar el proyecto
Buena parte de los sobrecostes y de los retrasos de una obra no nacen en la obra: nacen en decisiones que no se tomaron a tiempo. Antes de encargar el proyecto básico merece la pena tener resuelto lo siguiente.
La viabilidad urbanística del solar o del inmueble. Edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos, usos permitidos, alineaciones y afecciones sectoriales. Es información pública y comprobable, y determina si el programa que se tiene en mente cabe realmente.
El estado real de lo existente, si se trata de una reforma o una rehabilitación. Un levantamiento fiable y una inspección de la estructura evitan proyectar sobre supuestos que después no se sostienen.
El programa y el presupuesto objetivo. Definir qué se necesita —y en qué orden de prioridad— permite ajustar el diseño al coste desde el principio, en lugar de recortar calidades al final. Es también el momento de decidir qué peso van a tener los criterios de eficiencia energética, porque condicionan envolvente, instalaciones y coste de uso durante toda la vida del edificio.
El alcance del encargo. Contratar el proyecto básico y el de ejecución con el mismo equipo que después va a dirigir la obra da continuidad al criterio técnico y evita que el proyecto de ejecución se convierta en una reinterpretación del básico.
En EPIARQ acompañamos ese recorrido completo, desde el estudio previo de viabilidad hasta el certificado final de obra, tanto en vivienda unifamiliar como en rehabilitación y edificación colectiva. Si estás valorando construir o reformar, podemos revisar contigo los condicionantes de tu parcela o inmueble y definir el alcance que necesita tu caso: cuéntanos tu proyecto.
Cuando el proyecto forma parte de una promoción residencial, este mismo trabajo técnico es el que acaba determinando la calidad de lo que se compra: la distribución, la orientación, el aislamiento, las instalaciones y el comportamiento energético de la vivienda ya están decididos en el proyecto de ejecución, mucho antes de que exista un piso piloto. Quien esté valorando una vivienda de obra nueva puede ver cómo se traduce todo esto en promociones de obra nueva en desarrollo.
Normativa y fuentes de referencia
- Código Técnico de la Edificación, Parte I (artículo 6 y anejos I y III).
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
- Real Decreto 1000/2010, sobre visado colegial obligatorio.
- Ley 2/1974, sobre Colegios Profesionales.
- Real Decreto 1627/1997, seguridad y salud en las obras de construcción.
- Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética de los edificios.
- Real Decreto 346/2011, infraestructuras comunes de telecomunicaciones.
- Disposiciones del CTE publicadas en el BOE y modificación del CTE en tramitación (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana).
